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重磅关注:2019年全国“两会”房地产10大关键词

楼市速递2019年03月05日 20:25   
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[导读]这几天北京开的大会可以说万众瞩目,大会的内容被广泛关注,特别是房地产作为最靠天吃饭的行业,必然也是这几天会议最关注的焦点。之前地方的会议中,主要的焦点内容是
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这几天北京开的大会可以说万众瞩目,大会的内容被广泛关注,特别是房地产作为最靠天吃饭的行业,必然也是这几天会议最关注的焦点。
  之前地方的会议中,主要的焦点内容是加快基础设施建设、发展战略性新兴产业、促进消费升级、重视人才培养和引进是今年地方政府工作报告中的。
  最近房地产市场关注度非常高,特别是惯例的出现了轻微的小阳春,部分城市排队买房再现,这种情况下,大会更被关注了:
  刚刚过去的2018年全国房地产市场再创历史新高。从土地市场来看,2018年全国土地出让收入超6.5万亿元,达到65096亿元,同比增长25%,刷新历史纪录。
  从房屋销售来看,根据国家统计局数据显示,2018年,全国商品房销售额149973亿元,同比增长12.2%,再创历史新高。从这些数据来看,房地产市场依然火爆,呈现持续的增长态势,但是有些数据指标有所下滑。
  那么2019年今年的大会,大众关注的10大房地产是什么?
  首先:房地产税
  当下再次加速推动房地产落地的可能性不大,2018年关注度非常高。
  房地产税作为一个新税种,其实要开征必须有很多门槛,最重要的自然是立法程序,其次就是作为基础的不动产信息联网登记+房价的动态评估体系。
  最简单的一个基础是不动产信息联网登记,从国税总局的政策看,不动产登记联网已经基本完成。
  但房地产税法的立法程序还未开始。
  伟哥认为在3年内房地产税即使出来,也改变不了市场基本面。土地财政如何改?
  按照评估值征收房地产税
  房屋的评估值应是房屋市场**,而非房产原值(即购房时价格)
  房地产税从执行周期看,肯定是先从增量开始:
  1:从之前已经有的试点看,房产税都是从新增量开始试点,这样政策落地的难度小,上海(楼盘)、重庆(楼盘)都是先从增量开始,但这并不意味着房产税在这些城市就不会扩大。重庆已经逐渐开始扩大到存量。
  当然从现在开始,伟哥建议,买房的时候需要警惕了。
  其次:一城一策
  调控政策避免一刀切,在全国有90多个不同级别城市执行了限售政策,上百个城市执行限购限贷等各种政策,未来各地房地产调控依然由各城市主导,而分类指导也带来了更多的监管,未来房地产调控将以地方主导,住建部与**指导的为主。未来不排除有部分城市政策调整,但地方主体责任要求房地产市场平稳的大原则不变。
  房地产政策最严格的时期已经过去。
  2019年,全国可能出现一轮起码30城以上房地产调控政策的微调潮,标志着,本轮楼市调控全面见底。未来多个城市的的很多微调宽松政策将密集出现。
  特别是对于二三线城市来说,除了信贷政策,最近其他政策都有可能调整。而部分城市的银行也有可能会变现的调整执行中的信贷政策。
  现在看,市场基本面出现了变化,大部分城市出现了房源多于购房者的现象。
  从各地政策内容看,房地产调控2019年政策取向依然是从严为主,但之前过于严厉,部分城市楼市出现明显调整局部市场,会有政策微调的可能性。  只要房价不涨的城市,最近房地产政策都有松动的可能性。
  第三:三稳政策
  地价、稳房价、稳预期,是2018年下半年来房地产政策的主要基调。在两会中,大部分省份都明确提及。
  最近是各地两会集中时间,针对房地产的各种定调将不断,整体看,2019年稳定房地产发展将成为政策趋势。
  房地产市场也再次提出了稳地价稳房价稳预期。从2018年年中明确的“稳地价、稳房价、稳预期”的全面调控要求,对调控不利的城市继续问责。
  稳定其实是双向调节,大涨肯定不是稳定,但暴跌也同样不是稳定。
  未来房地产调控将以地方主导,住建部与**指导的为主。未来不排除有部分城市政策调整,但地方主体责任要求房地产市场平稳的大原则不变。
  未来住建部的约谈、预警将依然影响地方房地产调控,包括2018年的多轮多城市房地产巡查在2019年将依然常态化。
  第四:房地产长效机制
  房地产长效机制已经在租售并举,房住不炒等环节开始快速落地,预计2018年后续将有更多制度性政策发布。
  另外,房地产税等调控政策也将在2018年加速落地。整体看,房地产调控已经出现了质变。
  建立房地产平稳健康发展的长效机制,关键要处理好住房消费和**、房地产和经济增长的协调关系。另外必须降低房地产的**属性、回归居住属性。
  从政策预期看,下一步应加快住房、土地供应、房地产税收、租赁等制度。以长效机制引导市场稳预期。
  第五:热点区域的规划红利
  房地产市场看规划,最近看大湾区+首都二机场、海南自贸区等,都是会议的热点。
  第六:租赁住房
  过去一年多时间,是历史以来,各级调控对租赁市场最关注的一年。而出现租金依然明显上涨的原因**是,虽然政策发力,但资本大量进入存量领域,在增量市场供应滞后下,当下租金被影响。
  从政策内容看,主要是加减法政策,加法增加供应,减法,减少选择租赁居住的阻力。
  主要有两个方向:一类是直接影响房源供应,供应70年产权的出租房用地,包括北京、上海等城市做的比较积极。
  2016年11月以来全国已经有20多个城市成交的超过270宗地块,合计高达1000万平米的自持地块(部分只约束持有一定年限),其中部分都将建设成为租赁住房。
  这是给租赁市场做加法,包括深圳、天津、南京、东莞等城市也有供应。
  另外一类是针对租购同权的政策,增加租房者获得的权益。这种到目前为止全国已经有超过8个省份20个以上城市发布了政策内容。政策着落点主要是保护租房者、维护租赁关系稳定。
  第七:城镇化政策
  2月28日,国家统计局公布《2018年国民经济和社会发展统计公报》,户籍人口城镇化率为43.37%,比上年末提高1.02个百分点。  多个城市降低落户门槛,吸引人才。
  第八:宅基地
  农村的承包土地和宅基地是法律赋予农民的合法财产权利,让农民带着土地权利进城成为新市民是保护农民利益的需要,也是促进城镇化健康发展和社会稳定的需要。所以,现阶段农民进城落户定居,是不是放弃承包的耕地、草地、林地和宅基地,必须完全尊重农民的意愿,不得以退出承包地和宅基地作为农民进城落户的条件。
  第九:棚改
  从全国库存看,房地产市场已经基本告别库存积压时代,当下楼市库存当前房地产去库存任务初步完成,一、二、三、四线城市商品房库存去化已十分充分,很多城市去化周期均在12个月以下。
  必须明确的是,棚改的数量将减少,这已经是2018年的政策要求,另外货币化安置的逐渐收紧也已经是趋势。但一刀切的可能性不存在。
  第十:房住不炒
  这样的会不会政府工作报告中,始终是举国上下关注的焦点。特别是经济平稳的当下,房地产调控的取向会不会变化。

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